08.06.2012 | Рубрика: «Практика»

+

-

Ольга Агуреева

Сельское хозяйство в нашем отечестве отрасль не самая развитая и прибыльная. Однако продукты питания — самый востребованный товар, поэтому, подходя к делу с умом, прибыль в сельскохозяйственном секторе получить очень даже можно. Примером тому могут служить владельцы крупнейших агрохолдингов и предприятий пищевой промышленности Московской области, владеющие тысячами гектаров. Среди них, например, Сергей Лисовский («Моссельпром»), Василий Бойко-Великий («Русское молоко»), Андрей Грибов («Родное поле»), Николай Цветков (корпорация «Знак»), Александр Клячин («Вектор Инвестментс»). В общем, сельскохозяйственные предприятия могут быть успешны, а начинаются они, естественно, с земли.

Подходящая земля

Любой участок земли в РФ характеризуется прежде всего категорией и видом разрешенного использования (ВРИ). Согласно Земельному кодексу РФ земли подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения (например, пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники); населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта и прочего специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда и запаса (земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности).

“Сельское хозяйство — это долгий оборот средств, большой риск и зависимость от всех и вся”

Видов же разрешенного использования земель значительно больше, они указаны в классификаторах, разработанных для каждой категории. Например, для территорий населенных пунктов есть несколько видов использования, среди которых не только возведение жилья, но и сельскохозяйственная деятельность. А земли сельхозназначения, в свою очередь, можно использовать для сельхозпроизводства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и дачного строительства. «Таким образом, под фермерство в основном подходят земли сельскохозяйственного назначения с видами использования “для ведения сельхозпроизводства” и “для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства” и земли населенных пунктов с видом использования “для ведения сельхозпроизводства”», — сообщает заместитель гендиректора компании «Вектор Инвестментс» Эмиль Вильданов. «Но также могут использоваться земли лесного фонда, промышленности и земли запаса, естественно, с соответствующим видом разрешенного использования», — добавляет директор «Century 21 Римарком» Владимир Черенков. Не запрещается привлекать для фермерства и участки, выделенные под огородничество, личное подсобное хозяйство или дачное строительство, если при этом, конечно, не ущемляются права соседей и не нарушаются санитарные нормы и правила. Вот только их кадастровая стоимость обычно выше, чем у «профильных» земель, а значит, внушительнее сумма налога.

Для сельского хозяйства можно приобретать и другие участки, если изменить их категорию и вид использования, но это процесс долгий и недешевый, да и бессмысленный. Разве что в случае полного фиаско в аграрном бизнесе. Тогда перевод земель в другую категорию может стать спасением от серьезных финансовых потерь.

Помимо категории и вида разрешенного использования земли в фермерском производстве очень важен размер участка, его форма, расположение, топография и гидрография. На болотистом участке можно вырастить разве что клюкву, а на лесном — грибы. Однако выбор оптимальной земли зависит от целей и видов деятельности фермерского хозяйства. «Например, для молочного животноводства может не хватить и 200–500 га, а для пасеки вполне достаточно и 1 га на лесной опушке», — рассуждает Эмиль Вильданов. А максимального ограничения в площадях фактически нет. «Законодательно размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства в Московской области ограничены диапазоном от 2 до 40 га. Но никто не сдерживает покупателей в количестве приобретаемых объектов. Есть единственное ограничение по размеру земель, находящихся в собственности одного гражданина и (или) одного юрлица, — он должен быть не более 25% от площади земель сельскохозяйственного назначения муниципального района», — рассказывает Владимир Черенков.

Рыночная ситуация

Земли сельхозназначения в России могут приобретать все граждане. Но, конечно, далеко не все россияне стремятся обзавестись несколькими гектарами земли и стать фермерами. «Популярно строительство жилья: оборот средств идет быстрее, а сельское хозяйство — это долгий оборот средств, большой риск и зависимость от всех и вся: банковских кредитов, погоды, цен на нефть, технику и т. д.», — рассуждает вице-президент некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов “Мегаполис-Сервис”» Игорь Быковский. Вот и получается, что предложений на земельном рынке достаточно много, а спрос находится на прежнем невысоком уровне. «Поэтому и цены за прошлый год практически не изменились, рост составил 5–10%», — рассказывает генеральный директор Land Management Юрий Лакеев. Сегодня средняя стоимость участков сельхозназначения колеблется от 300 до 3000 долларов за сотку, что часто в несколько раз ниже стоимости участков под ИЖС (земель населенных пунктов) и дачное строительство. «Но, кстати, дешевизна участков для ведения крестьянско-фермерского хозяйства в последнее время стала привлекать инвесторов, которые в дальнейшем меняют их ВРИ и продают по более высоким ценам. Затраты на процедуру изменения назначения участка не сопоставимы с экономией на стоимости земли», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Теремок» Константин Манченко. Цена же конкретного участка, естественно, зависит от многих факторов. Среди них категория и ВРИ, местоположение, существующие обременения и обеспечение инженерными коммуникациями. На стоимость также существенно влияют экология, наличие водоемов и леса, инфраструктура и, конечно, удаленность от Москвы. Земли сельхозназначения предлагаются на всех направлениях от столицы, но, например, участки в 15 км от МКАД могут стоить даже 200 тыс. рублей за сотку, участки примерно в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе — в среднем 20–30 тыс. за сотку, а участки в 100 км от Кольцевой по Минскому шоссе — 6–10 тыс. рублей, но в то же время земля по Новой Риге даже в 125 км от МКАД будет чуть дороже — около 10–15 тыс. за сотку. При этом стоит отметить, что поскольку общая площадь земель сельхозназначения обычно весьма внушительная, стоимость участка получается большой.

К счастью для покупателей на рынке сельскохозяйственных земель всегда можно получить дисконт. Например, если участок продается крупным землевладельцем, планирующим организовать на своих участках несколько поселков. В этом случае собственник, как правило, совершенно не заинтересован в сельхозпроизводстве, но не может перевести все «сельские» гектары в другую категорию, хотя бы потому, что земли населенных пунктов должны сохранять в своем составе транзитные природоохранные или межселенные территории, которые относятся к сельскохозяйственным. «Кроме того, многие участки попадают в зоны ограничения застройки, и их продажа под фермерское хозяйство — идеальный вариант для всех сторон сделки», — говорит Эмиль Вильданов и, естественно, тоже предполагает скидки.

В целом сегодняшнее состояние рынка подмосковной земли можно назвать стабильным. Однако все игроки и эксперты ждут некоторых перемен в связи с расширением территории столицы. Одни специалисты утверждают, что цены непременно вырастут, особенно в тех районах, где планируется размещение государственных и сопутствующих им объектов. Другие не столь однозначны в оценках. «Расширены границы субъекта Федерации — Москвы, но не города как населенного пункта, что не влечет автоматической смены категории, и решения в отношении использования конкретных участков только еще будут приниматься в соответствии с разрабатываемым генпланом “новой” Москвы, — рассказывает Эмиль Вильданов. — После его утверждения произойдет дифференциация стоимости земель. Территории, запланированные к освоению, в том числе под жилье и инфраструктуру, вырастут в цене, а участки, запланированные под природные и рекреационные зоны, напротив, подешевеют, т. к. их использование в коммерческих целях станет практически нереальным, но на собственнике останется обязанность содержания земли и уплаты налогов». Таким образом, только часть территорий в «новой» Москве обещает вырасти в цене. Но есть и такое мнение. «В связи с расширением Москвы цены на сельскохозяйственные земли вряд ли вырастут, т. к. они находятся далеко от МКАД. На использование таких территорий и их стоимость, скорее, может повлиять планируемое строительство ЦКАД», — считает Игорь Быковский.

Тонкости покупки

Но сколько бы ни стоил участок земли и к какой бы категории он не принадлежал, процесс покупки в целом одинаков и аналогичен приобретению других категорий земельных участков с различными ВРИ, например, для жилищного строительства. «Правда, при сделке с участками сельхозназначения продавец должен получить отказ субъекта РФ от преимущественного права приобретения земли», — замечает Эмиль Вильданов.

“Средняя стоимость участков колеблется от 300 до 3000 долларов за сотку”

Проще всего оформить сделку через договор купли-продажи. Если участок реализует юридическое или физическое лицо, то потребуются правоустанавливающие документы, свидетельство о собственности, кадастровые паспорта и т. п. Естественно, все их необходимо тщательно проверять. Также важно, чтобы границы участка были четко установлены.

Если земля продается государством, то может проводиться тендер либо от покупателя потребуется бизнес-план. Он необходим и при обращении в банк за кредитом, хотя, надо отметить, финансовые институты не очень активно кредитуют подобные покупки в отличие от стандартных квартир и домов в организованных поселках. Впрочем, бизнес-план потребуется и самому покупателю, ведь приобрести землю мало, надо понимать, что с ней делать потом. И тут лучше всего обратиться к профессионалам, занимающимся брокериджем крупных земельных участков и комплексным развитием территорий.

Особенности владения

Став собственником земли сельскохозяйственного назначения, надо понимать, что в ее использовании есть свои особенности. Прежде всего, стоит отметить, что обладатель такого надела даже с видом использования «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» вовсе не обязан осуществлять фермерскую деятельность. «Закон не устанавливает ни срока, в течение которого необходимо начать такую деятельность, ни вообще обязанности ее вести», — утверждает Константин Манченко. Поэтому даже после покупки сельхозугодий всегда можно передумать, отказаться от первоначальных планов и попытаться перевести землю в другую категорию либо перепродать ее. Но если использовать землю по назначению, то можно рассчитывать на участие в программе господдержки сельхозпроизводителей. Правда, доступ к этим благам, к сожалению, обычно открывается только спустя несколько лет успешной деятельности.

Особые сложности при освоении земель сельскохозяйственного назначения вызывает строительство на их территории каких-либо объектов. Здесь все зависит от разрешенного вида использования и указаний в соответствующих классификаторах. Например, на полевых участках или на землях для садоводства закон запрещает возведение капитальных построек, а также строительство более одной некапитальной постройки одного назначения. Также нужно соблюдать градостроительные, пожарные и другие нормы. «Например, запрещено строительство в охранных зонах ЛЭП, газопроводов, кабелей и т. д.», — говорит Юрий Лакеев.

А вообще, если действовать строго по закону, перед постройкой каких-либо зданий и сооружений нужно получить разрешение в органах местного самоуправления, для чего необходимо подготовить и согласовать проект, который учтет все нюансы. «Как показывает практика, чтобы облегчить получение разрешения, при регистрации крестьянско-фермерского хозяйства в перечне его видов деятельности нужно указать те, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия специалистов», — советует Константин Манченко, отмечая тем не менее, что в реальной жизни собственники сельскохозяйственных земель застраивают их без получения разрешений, уже по факту занимаясь узакониванием строений или переводя участки в другие категории и согласовывая иные иды разрешенного использования. Но при таком подходе все-таки есть риск остаться без строений, так как, если они будут построены с нарушением строительных норм и правил, будут наносить ущерб третьим лицам либо попросту не соответствовать требованиям, применяемым в зависимости от вида разрешенного использования, их могут просто снести.

Еще один тонкий момент при использовании земель сельскохозяйственного назначения — доступ к речкам и лесам. Если участок граничит с береговой линией общественного водоема либо лесной зоной, собственник обязан обеспечить доступ к этим объектам всем желающим, но на практике такое бывает далеко не всегда. Пользуясь тем, что в существующих законах все очень нечетко, владельцы, как правило, ограждают свои земли и закрывают проход. Однако в феврале этого года были разработаны поправки в Гражданский кодекс, касающиеся в том числе и пользования общественными землями. Как сообщает Игорь Быковский, собственникам участков на берегах водоемов будет запрещено перекрывать доступ к общественным пляжам. То же самое касается и поселковых дорог: если дорога, проходящая через участок, будет единственной в населенном пункте, то проезд по ней смогут открыть без разрешения хозяина. Ремонт коммунальных, инженерных и электрических сетей также будет производиться без согласия собственника, через землю которого проложены коммуникации.

И еще не стоит забывать, что, обладая большим участком, всегда можно столкнуться с резервированием территорий под федеральные нужды, например под строительство ЦКАД. В таком случае часть земли придется просто отдать государству.

Однако тех, кто действительно решил заняться фермерством или агропромышленным производством все это вряд ли остановит.

Перепечатка и перевод опубликованных на сайте материалов допускается только с письменного разрешения редакции. При цитировании, перепечатке или переводе прямая ссылка на www.maindoor.ru обязательна.